2025年2月18日，北大“法学阶梯”专题课程第一讲在北京大学法学院凯原楼B103教室举行。本次课程的主题为“房地产法：是什么，为什么学，怎么学”，主讲人为北京大学法学院教授楼建波。楼老师介绍了房地产法的内涵、沿革与特征，分析了房地产法律问题的复杂性和重要性，并对如何学习房地产法提出了建议。
课程分为三个部分：第一部分在界定形式与实质意义上的房地产法后，分析了《城市房地产管理法》的时代意义，以及新形势下房地产法的新问题、新任务。
第二部分在列举涉及房地产纠纷处理的众多案由和最高法司法解释，揭示房地产领域纠纷频发且复杂的基础上，具体分析了房地产纠纷案件民行交织、组织法与合同法交织、政策性强等七个方面的特点。学习房地产法，不仅能了解房地产的基本术语、房地产业和房地产市场的基本状况，学会应用民法、行政法等部门法的规定分析解决实践中的问题，而且能帮助我们复习并加深对民法、行政法知识的理解。
第三部分在总结和回顾房地产法领域法、行业法、政策性强等特征的基础上，从学习方法和资料上对如何学习房地产法提出了建议。
一、房地产法是什么
课程伊始，楼老师从形式和实质两个层面界定了房地产法。在形式意义上，房地产法是指1994年颁布的《城市房地产管理法》。作为系统规范房地产开发、交易与管理的专门法律，为房地产业的健康发展提供了法治保障。
实质意义上的房地产法是调整房地产开发用地的取得，房地产开发、房地产交易，房地产融资及实施房地产管理的综合性法律部门，由多层次的法律规范体系组成。
具体而言，《宪法》中关于土地制度、征收、公民基本权利、保护私有财产的规定，为房地产法奠定了基础；《城市房地产管理法》系统地规范了房地产开发、交易、管理等基本流程；《土地管理法》调整土地的征收、出让、使用等；《民法典》为房地产交易中的合同关系、物权关系提供了基础法律支持。
此外，房地产法还涉及《城乡规划法》《建筑法》《不动产登记暂行条例》《税收征收管理法》等法律法规。它们从不同角度为房地产市场提供了规范和保障。
楼老师指出，房地产法的演进和发展，与时代需求同频共振。1994年《城市房地产管理法》制定前夕，我国社会主义市场经济体制刚刚确立，城镇人均住房面积不足8平方米；尽管政策制定者认识到房地产业已成长为一个独立产业，并在国民经济中具有重要地位，但当时的民商事立法和规划立法都不足以为行业和市场的发展提供足够的法律支撑。
在此背景下，我国颁布制定了《城市房地产管理法》，旨在改善城市居民生活条件，依法促进房地产业健康发展，使其真正成为国民经济支柱产业。
当前，房地产业面临新形势。住房短缺在绝对意义上不再存在——截至2023年底，我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米；房地产业成为国民经济中举足轻重的门类；基础性的民商事法律部门已经完善或正在完善，民法典为房地产开发交易、建筑物区分所有和物业管理提供了明确法律依据。
新形势下房地产基础性产业的地位没有改变，但是房地产业面临一些新问题，需要法律人在坚守法治底线与回应现实变革中寻求动态平衡。楼老师总结了六个方面的新问题：
一是房地产法除调整开发建设外，还调整交易、使用与管理，例如工商业用地使用权延期和到期后续期政策亟待明确；二是农村集体经营性建设用地入市改革，带来土地规划、用途管制、出租期限和交易流程等方面的衔接与改革的法律问题；三是住房供应双轨制，亟待住房保障领域的顶层法律，在市场供应与政府保障之间找到法治化平衡；四是房地产从增量进入存量时代，提出了对二手房交易和房屋租赁市场的规范需求；五是房地产宏观调控政策的制定需要在法治框架内增强稳定性、精准性和科学性；六是“保交房”和房企海外化债中的复杂政策和法律问题亟须研究。
二、为什么学习房地产法（房地产法律问题的重要性和复杂性）
在课程的第二部分，楼老师分析了学习房地产法的原因。他指出，学习房地产法的理由有很多，但对于老师和学生而言，最根本的是其中法律问题的重要性和复杂性。该领域纠纷多，难度大，有许多值得深入研究的法律问题。
这可以从以下三点直观地看出：一是民事案件案由中涉及房地产案件的众多案由；二是最高法发布的各类典型案例多涉及房地产领域；三是最高法发布的许多房地产领域纠纷处理的成体系的司法解释。
楼老师非穷尽地列举了房地产纠纷案件的七个特点：第一，民行交织纠缠；第二，组织法与合同法纠缠；第三，与金融密切相关；第四，与婚姻家庭法交织；第五，房地交织；第六，执行、破产等程序往往涉及房地产；第七，政策性强，法院自由裁量权大。楼老师指出，这些特点集中体现了房地产法律问题的复杂性，他运用了多个案例与实践情况对上述特点进行了说明。
具体而言：
第一，民法和行政法交织，影响合同定性、效力认定与案件受理。
目前法院遵循司法礼让行政的原则。例如，法院审查房地产领域合同效力与违约责任时，需要考虑是否获得行政许可。签约时没有取得行政许可的，合同无效，但如果在起诉前当事人取得相关许可，法院往往会认定合同有效。法院也会支持当事人一方要求对方履行报批义务的请求。
又如，建设用地使用权出让合同是行政协议还是民事合同，是理论争议的经典问题。在一个土地拍卖案中【（2013）行监字第64号】，某房企因历史拖欠土地出让金而被政府禁止参与拍卖，但其通过魏某某的个人名义参与拍卖并竞价成功。考虑到民法规定难以对其他参与拍卖的人提供充分救济，法院最终按照行政案件处理，认定国土资源局与魏某某签署成交确认书的行为无效。该案裁判规则后为《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第5条所吸收。
再如，保交房背景下，政府制定“白名单制度”，要求银行对政府认定进入白名单的房地产项目提供资金支持。同时，最高法出台司法解释赋予白名单项目中新增贷款超级优先权。实践中尽管白名单制度帮助许多房企融资，但它客观上也损害了开发商原有债权人的利益，理论上需要探讨这些债权人能否对一个项目列入白名单本身提起行政复议和/或行政诉讼。
第二，组织法与合同法的纠缠。
项目公司型合作开发是房地产开发的一种重要模式。合作开发协议与项目公司章程之间的关系，涉及组织法与合同法的适用问题。
例如，在“泰和公司与盛元公司联建合同纠纷”案中，合作开发房地产协议约定通过设立项目公司进行开发，一方出地、一出资建设两栋主楼，建成后南楼和北楼各归一方所有。南楼建成后按照约定分配给了建设方，建设方拒绝继续投资建设北楼，主张出地方只能通过项目公司章程分红实现其利益，无权要求继续履行合作开发协议。法院认定，尽管项目公司已设立，但合作开发协议的约定仍具有优先效力。该案体现了组织法与合同法的复杂关系。
第三，与金融密切相关，房地产融资涉及开发贷款与购房贷款。
对于开发贷款而言，虽然最高法答复在建工程可以作为一般抵押物，但是在实操中银行以外的主体不太愿意接受在建工程作为抵押物，因为在建工程抵押的效力及于登记时已经完成部分，在项目建设过程中，抵押权人需要付出较高的调查成本和抵押变更登记成本，才能实现自己的抵押权。对于按揭购房，实践中存在的问题是购房人因商品房买卖合同无效或被撤销、解除，而解除商品房担保贷款合同的，购房人在开发商资不抵债的情况下，是否应承担还款责任。
例如，在（2019）最高法民再245号案件中，购房人王某某因房屋烂尾解除购房合同，银行要求其继续偿还贷款。最高人民法院最终认定，开发商资不抵债时，银行不能要求购房人偿还剩余贷款，体现了金融与房地产法的复杂关系。
此外，楼老师提醒注意以物抵债规则在房地产领域的变形。实践中，开发商以房抵债时，面临房屋变现困难的问题。开发商通常会给债权人有己方签章、无购房人签章的房屋买卖合同，这是为了方便债权人找到购房人进行一手房买卖，避免缴纳二手房的高额税款。司法实践中，法院应当注意以房抵债的特殊性，保护当事人的利益。
第四，房地产法与婚姻家庭法交织。
楼老师具体讨论了三个规则或现象：
（1）婚姻家庭关系中，第三人以借名买房为由对登记在夫妻一方名下的房屋主张权利时，可能要承担更重的举证责任。在一个案件中，原告对登记在夫妻一方名下的不动产主张权利（借名买房），并提供了汇款凭证和居住证明，夫妻一方（登记权利人）同意，另一方不同意，法院认为原告证据不足以推翻登记簿的记载。但在另一个公司借员工之名购房的案件中，公司提供购房汇款凭证、出租证明和租金收取证明，法院认定房屋归公司所有。
（2）配偶一方未经另一方同意转让共有不动产，若受让方为善意且已完成过户登记，另一方主张追回房屋的，法院不予支持。但如果尚未完成过户登记，购房人能否请求强制过户，实务中存在争议。有的法院以法律上履行不能为由认为不能强制过户；有的法院则对强制过户进行灵活处理，只要购房人向法院指定的监管账户支付剩余全部购房款，法院即可要求登记部门协助执行。
楼老师还以“邵某某案”为例，分析了明确强制过户问题对于法律关系稳定的重要性。邵某某购买张某某名下房屋，张某某的妻子朱某某事后反悔，提起买卖合同确认无效之诉，法院认定买卖合同有效。由于房屋并未过户，朱素兰提起诉讼主张共有权并要求排除妨碍，法院在前案基础上认定邵某某合法占有。但是，邵某某案并未彻底解决，合同尽管被认定有效但房屋至今未能过户，给法律关系和生活安定带来不确定性。
第五，房地交织。
国际上，大多数国家采用房地一致原则，即土地和房屋作为一个整体处理，房屋作为土地的附着物，与土地不可分割。但是，在中国大陆、我国台湾地区和日本，土地和房屋被视为两个独立的不动产。
我国房地分离的背景下，当房屋所有权与土地使用权分别归属不同主体时，可能发生权际冲突。例如，房屋所有权人进行房屋重建时，可能会受到土地使用权人的限制。为解决该问题，日本法发展出了“借地权”制度，我国台湾地区有“法定地上权”制度，旨在保障建筑物所有人在建筑物存续期间的权利。中国大陆的解决方案则是在转让或抵押时，要求房屋与土地一并转让、抵押，以避免不同主体之间的冲突。
不过我国《民法典》及其司法解释目前只规定了房地未一并抵押的、视为一并抵押的规则，没有规定房地未一并转让的、视为一并转让。这为未来的法律研究提供了讨论空间。
第六，执行、破产等程序往往会涉及房地产，而且房地产执行与破产等程序存在特殊的法律规定和政策措施。
在执行程序中，虽然我国曾规定禁止执行唯一住房，但随着法律实践的发展，法院逐渐允许在抵押权人或债权人同意的情况下，通过拍卖房屋的方式执行唯一住房，并为居住人预留6个月的租金，以保障其基本生活需求。在企业破产程序中，纳入国务院国有企业兼并破产试点的企业土地使用权转让所得应优先用于职工的安置，即使这些土地已抵押给债权人。
楼老师提醒大家注意，偏袒某些债权人的规定，如职工安置优先以及前面提到的白名单制度中银行的超级优先权，在当前可能构成房企海外债重组申请时的障碍，因此有必要研究。
第七，政策性强、法院自由裁量权较大。
例如，2009年，为稳定房地产市场，最高法指示应尽可能维持土地出让转让合同的效力，以避免因市场波动引发更大的社会和经济问题。2023年，最高法出台商品房消费者权利保护规定，赋予商品房消费者的价款返还请求权优先于抵押权的保护，但这条规定需要我们法律人进行解释。楼老师提到他的一个学生正在研究如何从涤除权角度解释抵押权与消费者权益保护之间的关系，他非常鼓励这种研究。
三、怎么学习房地产法
在课程的最后一部分，楼老师回顾和总结了房地产法的特征，并介绍了房地产法的学习方法和学习资料。他总结了房地产法的三个特点：一是房地产法不是部门法，而是领域法、行业法，因此在思考方法上和部门法不尽相同，要关注流程，掌握法律关系间的转换和衔接，综合运用不同部门法法律规范来解决具体问题；二是房地产法调整的对象是不动产，要注重制度设计和调整的持续性，要关注房地产法的地方性，重视对既有权利的保护；三是房地产法是一个政策性很强的领域。
在学习方法上，楼老师提出了四点建议：一是掌握概念和术语。如阅读《房地产业基本术语标准》（JGJ/T 30-2015）；二是关怀行业、关注流程。房地产开发、交易、使用等环节都有严格的流程，需要掌握各个环节的法律关系如何转化和衔接；三是历史的、系统地研究问题，例如对于预售商品房抵押中抵押预告登记的效力，需要梳理制度脉络，才能对现行规定有更深刻的理解；四是运用法律关系理论分析房地产领域的纠纷案件。
此外，楼老师指出法律法规尤其是地方性法规（域内比较法研究）、经典案例以及合同示范文本都是研究房地产法必备的资料。
最后，楼老师祝同学们新学期快乐，学习顺利，并回答了同学们提出的问题。
综述人：叶依梦，北京大学法学院博士生